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            1. 中共中央 国务院印发《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》
              发文时间:2021-09-05
              文号:中共中央 国务院
              时效性:全文有效
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              习近平总书记强调,建设横琴新区的初心就是为澳门产业多元发展创造条件。新形势下做好横琴粤澳深度合作区开发开放,是深入实施《粤港澳大湾区发展规划纲要》的重点举措,是丰富“一国两制”实践的重大部署,是为澳门长远发展注入的重要动力,有利于推动澳门长期繁荣稳定和融入国家发展大局。为全面贯彻落实习近平总书记关于粤澳合作开发横琴的重要指示精神,支持横琴粤澳深度合作区(以下简称合作区)发展,制定本方案。


                一、总体要求


                (一)发展基础。横琴地处珠海南端,与澳门一水一桥之隔,具有粤澳合作的先天优势,是促进澳门经济适度多元发展的重要平台。2009年党中央、国务院决定开发横琴以来,在各方共同努力下,横琴经济社会发展取得显著成绩,基础设施逐步完善,制度创新深入推进,对外开放水平不断提高,地区生产总值和财政收入快速增长。同时,横琴实体经济发展还不充分,服务澳门特征还不够明显,与澳门一体化发展还有待加强,促进澳门产业多元发展任重道远。


                (二)指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神,立足新发展阶段,贯彻新发展理念,构建新发展格局,紧紧围绕促进澳门经济适度多元发展,坚持“一国两制”、依法办事,坚持解放思想、改革创新,坚持互利合作、开放包容,创新完善政策举措,丰富拓展合作内涵,以更加有力的开放举措统筹推进粤澳深度合作,大力发展促进澳门经济适度多元的新产业,加快建设便利澳门居民生活就业的新家园,着力构建与澳门一体化高水平开放的新体系,不断健全粤澳共商共建共管共享的新体制,支持澳门更好融入国家发展大局,为澳门“一国两制”实践行稳致远注入新动能。


                (三)合作区范围。合作区实施范围为横琴岛“一线”和“二线”之间的海关监管区域,总面积约106平方公里。其中,横琴与澳门特别行政区之间设为“一线”;横琴与中华人民共和国关境内其他地区(以下简称内地)之间设为“二线”。


                根据横琴全岛客观现实情况,对合作区进行分区分类施策管理。澳门大学横琴校区和横琴口岸澳门管辖区,由全国人大常委会授权澳门特别行政区政府管理,适用澳门有关制度和规定,与其他区域物理围网隔离;粤澳双方共商共建共管共享区域采用电子围网监管和目录清单方式,对符合条件的市场主体,实施特殊政策。


                (四)战略定位


                ——促进澳门经济适度多元发展的新平台。立足粤澳资源禀赋和发展基础,围绕澳门产业多元发展主攻方向,加强政策扶持,大力发展新技术、新产业、新业态、新模式,为澳门长远发展注入新动力。


                ——便利澳门居民生活就业的新空间。推动合作区深度对接澳门公共服务和社会保障体系,为澳门居民在合作区学习、就业、创业、生活提供更加便利的条件,营造趋同澳门的宜居宜业生活环境。


                ——丰富“一国两制”实践的新示范。坚守“一国”之本,善用“两制”之利,立足合作区分线管理的特殊监管体制和发展基础,率先在改革开放重要领域和关键环节大胆创新,推进规则衔接、机制对接,打造具有中国特色、彰显“两制”优势的区域开发示范,加快实现与澳门一体化发展。


                ——推动粤港澳大湾区建设的新高地。充分挖掘粤港澳大湾区制度创新潜力,用足用好澳门自由港和珠海经济特区的有利因素,加快提升合作区综合实力和竞争力,有力支撑澳门-珠海极点对粤港澳大湾区的引领作用,辐射带动珠江西岸地区加快发展。


                (五)发展目标


                到2024年澳门回归祖国25周年时,粤澳共商共建共管共享体制机制运作顺畅,创新要素明显集聚,特色产业加快发展,公共服务和社会保障体系与澳门有序衔接,在合作区居住、就业的澳门居民大幅增加,琴澳一体化发展格局初步建立,促进澳门经济适度多元发展的支撑作用初步显现。


                到2029年澳门回归祖国30周年时,合作区与澳门经济高度协同、规则深度衔接的制度体系全面确立,各类要素跨境流动高效便捷,特色产业发展形成规模,公共服务和社会保障体系更加完善,琴澳一体化发展水平进一步提升,促进澳门经济适度多元发展取得显著成效。


                到2035年,“一国两制”强大生命力和优越性全面彰显,合作区经济实力和科技竞争力大幅提升,公共服务和社会保障体系高效运转,琴澳一体化发展体制机制更加完善,促进澳门经济适度多元发展的目标基本实现。


                二、发展促进澳门经济适度多元的新产业


                (六)发展科技研发和高端制造产业。布局建设一批发展急需的科技基础设施,组织实施国际大科学计划和大科学工程,高标准建设澳门大学、澳门科技大学等院校的产学研示范基地,构建技术创新与转化中心,推动合作区打造粤港澳大湾区国际科技创新中心的重要支点。大力发展集成电路、电子元器件、新材料、新能源、大数据、人工智能、物联网、生物医药产业。加快构建特色芯片设计、测试和检测的微电子产业链。建设人工智能协同创新生态,打造互联网协议第六版(IPv6)应用示范项目、第五代移动通信(5G)应用示范项目和下一代互联网产业集群。


                (七)发展中医药等澳门品牌工业。着眼建设世界一流中医药生产基地和创新高地,优化粤澳合作中医药科技产业园发展路径,以国家中医药服务出口基地为载体,发展中医药服务贸易,建立具有自主知识产权和中国特色的医药创新研发与转化平台。对在澳门审批和注册、在合作区生产的中医药产品、食品及保健品,允许使用“澳门监造”、“澳门监制”或“澳门设计”标志。研究简化澳门外用中成药在粤港澳大湾区内地上市审批流程,探索允许在内地已获上市许可的澳门中药在粤港澳大湾区内地生产,对澳门研制符合规定的新药实施优先审评审批。支持发展毛坯钻石加工,打造世界级毛坯钻石、宝石交易中心。


                (八)发展文旅会展商贸产业。高水平建设横琴国际休闲旅游岛,支持澳门世界旅游休闲中心建设,在合作区大力发展休闲度假、会议展览、体育赛事观光等旅游产业和休闲养生、康复医疗等大健康产业。加强对周边海岛旅游资源的开发利用,推动粤港澳游艇自由行。支持粤澳两地研究举办国际高品质消费博览会暨世界湾区论坛,打造具有国际影响力的展会平台。允许在合作区内与澳门联合举办跨境会展过程中,为会展工作人员、专业参展人员和持有展会票务证明的境内外旅客依规办理多次出入境有效签证(注),在珠海、澳门之间可通过横琴口岸多次自由往返。支持粤澳合作建设高品质进口消费品交易中心,构建高品质消费品交易产业生态。建设中葡国际贸易中心和数字贸易国际枢纽港,推动传统贸易数字化转型。


                (九)发展现代金融产业。充分发挥澳门对接葡语国家的窗口作用,支持合作区打造中国-葡语国家金融服务平台。鼓励社会资本按照市场化原则设立多币种创业投资基金、私募股权投资基金,吸引外资加大对合作区高新技术产业和创新创业支持力度。支持在合作区开展跨境人民币结算业务,鼓励和支持境内外投资者在跨境创业投资及相关投资贸易中使用人民币。支持澳门在合作区创新发展财富管理、债券市场、融资租赁等现代金融业。支持合作区对澳门扩大服务领域开放,降低澳资金融机构设立银行、保险机构准入门槛。支持在合作区开展跨境机动车保险、跨境商业医疗保险、信用证保险等业务。


                (十)完善企业所得税优惠政策。对合作区符合条件的产业企业减按15%的税率征收企业所得税,将有利于澳门经济适度多元发展的产业全部纳入政策范围。对企业符合条件的资本性支出,允许在支出发生当期一次性税前扣除或加速折旧和摊销。对在合作区设立的旅游业、现代服务业、高新技术产业企业新增境外直接投资取得的所得,免征企业所得税。


                (十一)促进境内外人才集聚。制定吸引和集聚国际高端人才的政策措施,大力吸引“高精尖缺”人才,对符合条件的国际高端人才给予进出合作区高度便利,为高端人才在合作区发展提供更加优质服务。对在合作区工作的境内外高端人才和紧缺人才,其个人所得税负超过15%的部分予以免征。对享受优惠政策的高端人才和紧缺人才实行清单管理,具体管理办法由粤澳双方研究提出,提请粤港澳大湾区建设领导小组审定。完善外国人才签证政策,便利国际人才参与合作区建设。支持引进世界知名大学。建设国家级海外人才离岸创新创业基地。


                三、建设便利澳门居民生活就业的新家园


                (十二)吸引澳门居民就业创业。允许具有澳门等境外执业资格的金融、建筑、规划、设计等领域专业人才,在符合行业监管要求条件下,经备案后在合作区提供服务,其境外从业经历可视同境内从业经历。支持在合作区采取便利措施,鼓励具有澳门等境外资格的医疗领域专业人才依法取得境内执业资格。高水平打造横琴澳门青年创业谷、中葡青年创新创业基地等一批创客空间、孵化器和科研创新载体,构建全链条服务生态。推动在合作区创新创业就业的澳门青年同步享受粤澳两地的扶持政策。采取多种措施鼓励合作区企业吸纳澳门青年就业。对在合作区工作的澳门居民,其个人所得税负超过澳门税负的部分予以免征。


                (十三)加强与澳门社会民生合作。加快推进“澳门新街坊”建设,对接澳门教育、医疗、社会服务等民生公共服务和社会保障体系,有效拓展澳门居民优质生活空间。推动全面放开澳门机动车便利入出合作区。支持澳门医疗卫生服务提供主体以独资、合资或者合作方式设置医疗机构,聚集国际化、专业化医疗服务资源。允许指定医疗机构使用临床急需、已在澳门注册的药品和特殊医学用途配方食品,以及使用临床急需、澳门公立医院已采购使用、具有临床应用先进性(大型医用设备除外)的医疗器械。研究支持粤澳共建区域医疗联合体和区域性医疗中心,增强联合应对公共卫生突发事件能力。建立合作区与澳门社会服务合作机制,促进两地社区治理和服务融合发展。大幅降低并逐步取消合作区与澳门间的手机长途和跨境漫游费。


                (十四)推进基础设施互联互通。支持澳门轻轨延伸至合作区与珠海城市轨道线网联通,融入内地轨道交通网。加快推动合作区连通周边区域的通道建设,有序推进广州至珠海(澳门)高铁、南沙至珠海(中山)城际铁路等项目规划建设。加强合作区与珠海机场、珠海港功能协调和产业联动。


                四、构建与澳门一体化高水平开放的新体系


                (十五)货物“一线”放开、“二线”管住。“一线”放开方面,对合作区与澳门之间经“一线”进出的货物(过境合作区货物除外)继续实施备案管理,进一步简化申报程序和要素。研究调整横琴不予免(保)税货物清单政策,除国家法律、行政法规明确规定不予免(保)税的货物及物品外,其他货物及物品免(保)税进入。“二线”管住方面,从合作区经“二线”进入内地的免(保)税货物,按照进口货物有关规定办理海关手续,征收关税和进口环节税。对合作区内企业生产的不含进口料件或者含进口料件在合作区加工增值达到或超过30%的货物,经“二线”进入内地免征进口关税。从内地经“二线”进入合作区的有关货物视同出口,按现行税收政策规定实行增值税和消费税退税,涉及出口关税应税商品的征收出口关税,并根据需要办理海关手续。研究调整适用退税政策的货物范围,实行负面清单管理。


                (十六)人员进出高度便利。“一线”在双方协商一致且确保安全基础上,积极推行合作查验、一次放行通关模式,不断提升通关便利化水平,严格实施卫生检疫和出入境边防检查,对出入境人员携带的行李依法实施监管。加快推进澳门大学横琴校区与横琴口岸的专用通道建设,探索在澳门大学横琴校区与合作区之间建设新型智能化口岸,高度便利澳门大学师生进出合作区。“二线”对人员进出不作限制,对合作区经“二线”进入内地的物品,研究制定相适应的税收政策,按规定进行监管。


                (十七)创新跨境金融管理。加强合作区金融市场与澳门、香港离岸金融市场的联动,探索构建电子围网系统,推动合作区金融市场率先高度开放。按照国家统筹规划、服务实体、风险可控、分步推进原则,在合作区内探索跨境资本自由流入流出和推进资本项目可兑换。指导银行提升金融服务水平,进一步推动跨境电商等新型国际贸易结算便利化,实现银行真实性审核从事前审查转为事后核查。在跨境直接投资交易环节,按照准入前国民待遇加负面清单模式简化管理,提高兑换环节登记和兑换便利性,探索适应市场需求新形态的跨境投资管理。在跨境融资领域,探索建立新的外债管理体制,试点合并交易环节外债管理框架,完善企业发行外债备案登记制管理,全面实施全口径跨境融资宏观审慎管理,稳步扩大跨境资产转让范围,提升外债资金汇兑便利化水平。支持符合一定条件的非金融企业,在全口径跨境融资宏观审慎管理框架下,根据实际融资需要自主借用外债,逐步实现合作区非金融企业外债项下完全可兑换。在跨境证券投融资领域,重点服务实体经济投融资需求,扶持合作区具有特色和比较优势的产业发展,并在境外上市、发债等方面给予积极支持,简化汇兑管理。


                (十八)建立高度便利的市场准入制度。实施市场准入承诺即入制,严格落实“非禁即入”,在“管得住”前提下,对具有强制性标准的领域,原则上取消许可和审批,建立健全备案制度,市场主体承诺符合相关要求并提交相关材料进行备案,即可开展投资经营活动。不断放宽各类投资者在合作区开展投资贸易的资质要求、持股比例、行业准入等限制。制定出台合作区放宽市场准入特别措施。强化事中事后监管,建立与澳门衔接、国际接轨的监管标准和规范制度。


                (十九)促进国际互联网数据跨境安全有序流动。在国家数据跨境传输安全管理制度框架下,开展数据跨境传输安全管理试点,研究建设固网接入国际互联网的绿色通道,探索形成既能便利数据流动又能保障安全的机制。支持珠海、澳门相关高校、科研机构在确保个人信息和重要数据安全前提下,实现科学研究数据跨境互联互通。


                五、健全粤澳共商共建共管共享的新体制


                (二十)建立合作区开发管理机构。在粤港澳大湾区建设领导小组领导下,粤澳双方联合组建合作区管理委员会,在职权范围内统筹决定合作区的重大规划、重大政策、重大项目和重要人事任免。合作区管理委员会实行双主任制,由广东省省长和澳门特别行政区行政长官共同担任,澳门特别行政区委派一名常务副主任,粤澳双方协商确定其他副主任。成员单位包括广东省和澳门特别行政区有关部门、珠海市政府等。


                (二十一)组建合作区开发执行机构。合作区管理委员会下设执行委员会,履行合作区的国际推介、招商引资、产业导入、土地开发、项目建设、民生管理等职能。执行委员会主要负责人由澳门特别行政区政府委派,广东省和珠海市派人参加,协助做好涉及广东省事务的协调工作。粤澳双方根据需要组建开发投资公司,配合执行委员会做好合作区开发建设有关工作。


                (二十二)做好合作区属地管理工作。合作区上升为广东省管理。成立广东省委和省政府派出机构,集中精力抓好党的建设、国家安全、刑事司法、社会治安等工作,履行好属地管理职能,积极主动配合合作区管理和执行机构推进合作区开发建设。


                (二十三)建立合作区收益共享机制。支持粤澳双方探索建立合作区收益共享机制,2024年前投资收益全部留给合作区管理委员会支配,用于合作区开发建设。中央财政对合作区给予补助,补助与合作区吸引澳门企业入驻和扩大就业、增加实体经济产值、支持本方案确定的重点产业等挂钩,补助数额不超过中央财政在合作区的分享税收。


                (二十四)建立常态化评估机制。创新合作区国民经济相关数据统计方式,研究编制合作区促进澳门经济适度多元发展的指标体系,全面反映对促进澳门经济适度多元发展的贡献。立足横琴土地开发现状,合作区未来新出让建设用地,应直接服务于支持澳门经济适度多元发展。组织对合作区建设及促进澳门经济适度多元发展成效开展年度评估,评估结果向粤港澳大湾区建设领导小组报告。


                六、保障措施


                (二十五)全面加强合作区党的领导和党的建设。坚持和加强党的全面领导,增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”,把党的领导贯穿合作区开发建设全过程。落实新时代党的建设总要求,把党的政治建设摆在首位,适应合作区开发建设新模式和对外开放新要求,积极创新国际化环境中党的建设工作,把党的政治优势、组织优势转化为合作区全面深化改革和扩大开放的坚强保障。


                (二十六)强化法治保障。充分发挥“一国两制”制度优势,在遵循宪法和澳门特别行政区基本法前提下,逐步构建民商事规则衔接澳门、接轨国际的制度体系。研究制定合作区条例,为合作区长远发展提供制度保障。用足用好珠海经济特区立法权,允许珠海立足合作区改革创新实践需要,根据授权对法律、行政法规、地方性法规作变通规定。加强粤澳司法交流协作,建立完善国际商事审判、仲裁、调解等多元化商事纠纷解决机制。研究强化拓展横琴新区法院职能和作用,为合作区建设提供高效便捷的司法服务和保障。


                (二十七)加大赋权力度。支持合作区以清单式申请授权方式,在经济管理、营商环境、市场监管等重点领域深化改革、扩大开放。有关改革开放政策措施,涉及需要调整现行法律的,由有关方面按法定程序向全国人大或其常委会提出相关议案,经授权或决定后实施;涉及需要调整现行行政法规的,由有关方面按法定程序提请国务院授权或决定后实施。


                (二十八)建立健全风险管理机制。越是开放越要注重安全,强化底线思维,增强风险防范意识,及时研究处置合作区改革开放过程中的各种风险。综合运用稽查、核查、调查、缉私等监管手段,严厉打击走私等违法犯罪活动。建立反洗钱、反恐怖融资、反逃税金融监测管理体系,构筑金融“防火墙”。财政部、税务总局会同有关部门加强对合作区财税政策执行的监督检查,防止出现违法违规行为。对禁限管制、高风险商品等,依法实施口岸联合查验和入市监管,严守国家安全底线。


                (二十九)加强组织实施。在粤港澳大湾区建设领导小组领导下,粤澳双方要切实履行主体责任,加快构建开放共享、运行有效的制度体系和管理机制,高标准、高质量推进合作区建设。合作区管理委员会要抓紧制定实施方案,按规定明确开发管理和执行机构具体组建方案和详细职责分工。按照合作区发展新要求,修编《横琴总体发展规划》。中央和国家机关有关部门要结合自身职能,制定具体措施,加大对合作区建设指导支持力度,把合作区作为本领域深化改革、扩大开放的试验田和先行区。国家发展改革委会同有关部门研究制定合作区鼓励类产业目录。粤港澳大湾区建设领导小组办公室会同有关部门加强统筹协调,及时研究解决合作区建设中遇到的困难和问题,重大事项按程序向党中央、国务院请示报告。


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                第二条城市维护建设税以纳税人依法实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。


                城市维护建设税的计税依据应当按照规定扣除期末留抵退税退还的增值税税额。


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                二、不可以减的税收原理、政策依据


                1、增值税的计税原理


                增值税留抵退税的根源是解决企业进项长期大于销项,进项税额当期可抵扣的金额,取决于一般计税项目下对应的销项税额的金额,与简易计税项目无关,与预缴税款无关。


                2、财政部国家税务总局《关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》(财税[2016]74号)


                二、预缴增值税的纳税人在其机构所在地申报缴纳增值税时,以其实际缴纳的增值税税额为计税依据,并按机构所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。


                3、增值税及附加税费预缴表附列资料(附加税费情况表)填表说明


                根据国家税务总局《关于增值税、消费税与附加税费申报表整合有关事项的公告》(国家税务总局公告2021年第20号),自2021年8月1日起,增值税、消费税分别与城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加申报表整合。


                增值税及附加税费预缴表的附列资料-附加税费情况表

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              根据填表说明,第1栏“增值税预缴税额”:填写纳税人按规定应预缴增值税税额。该栏次等于主表增值税本期合计预征税额(主表第6行第4栏)。

                而在一般纳税人增值税及附加税费申报表附列资料(五)中,也新增了一些行和列,附加税费计税(费)依据=增值税税额+增值税免抵税额-留抵退税本期扣除额。

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                1、可以根据清算项目准确计算增值税,进而可以准确计算城建税、附加税费,可据实扣除。


                2、凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。


                对于第二种不能按清算项目准确计算的,如果预缴增值税,附加税费的计税(费)基数减去增量留抵退税,因此缴纳的城建税、教育费附加也会相应减少,未来在土增税前扣除的时候,只能按照实际缴纳的金额扣除,对企业来说是较为不利的。


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                举个例子说明一下,住宅层高3米,商业层高4.5米,那么商业层高是住宅层高的1.5倍,这个层高系数就是1.5,在做成本分摊时,商业成本就应该在建筑面积的基础上做1.5倍的倍数分摊。假设住宅面积2万平方,商业1万平方,成本1.5亿元,如果不考虑系数,住宅商业平均单方成本就是1.5/3万=5000元/平方。


                如果考虑层高系数,住宅和商业分摊成本比例就发生变化:


                住宅应分摊比例为:2/(2+1*1.5)=57%


                住宅应分摊成本为:1.5亿*57%=8550万元


                住宅单方成本为:8550/2万=4275元/平方


                商业应分摊比例为:1.5/(2+1*1.5)=43%


                商业应分摊成本为:1.5亿*43%=6450万元


                商业单方成本为:6450/1万=6450元/平方


                可以非常明显的看到,层高系数法可以使得更多的成本分配到层高更高的商业产品中去。而且可以看到,层高系数法本质上是建筑面积法的一种变化形式,是在原有建筑面积法基础上增加了一个系数调整。


                二、层高系数法是会计核算方法吗?


                作为一种特殊的成本分摊方法,层高系数法是一种会计核算认可的方法吗?我们来看看相关规定:


                1、会计核算中的成本分摊方法


                《企业产品成本核算制度》中对于这个问题的表述如下:房地产企业发生的有关费用,由某一成本核算对象负担的,应当直接计入成本核算对象成本;由几个成本核算对象共同负担的,应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准,分配计入成本核算对象成本。


                这里列举了三种方法,也的确是实务中最常见的方法,但这里并未提到层高系数法,实务中我们也认为会计处理通常不能使用层高系数法。


                2、所得税税前扣除中的成本分摊方法


                《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》对于计税成本核算中的成本分摊方法有严格的界定,只列出了四类方法:占地面积法、建筑面积法、实际成本法、预算造价法,而且明确规定所得税税前扣除中土地成本只能使用占地面积法,公共配套设施只能使用建筑面积法,利息只能使用实际成本法或预算造价法。


                这里依然,没有层高系数法的出现,也就意味着所得税并不认可层高系数法。


                3、土地增值税清算中的成本分摊方法


                目前总局文件中关于土增清算成本分摊问题只有三个文件做过说明:《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)


                纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。


                《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)


                属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。


                《关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号),三个文件


                纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。


                三个文件都陈述了几个共同观点:


                1、只有共同成本费用才需要分摊;


                2、根据受益原则采用合理分配方法;


                3、只提到了占地面积法和建筑面积法两种明确的方法,也并未提到层高系数法。


                层高系数法的出现主要是在各地税务机关关于土地增值税清算的相关文件规定中,目前能够找到的至少有八个省份做了相关规定,如新疆、湖北、湖南、河北、福建、广西、广东、浙江等。即使如此,关于层高系数法的说法、规定也不尽相同,实际应用中的确让人困惑。总结一下,我的看法是层高系数法仅仅是应用于土地增值税清算中的成本分摊,会计处理和所得税计税成本扣除不能使用层高系数法。而且,层高系数法的运用仅限于已经做出规定的省份,未做出规定的省份不可盲目使用。


                三、各省层高系数法的关键点分析


                1、层高系数法通常只在同一建筑物的不同产品中适用


                关于这一点很多省都明确,必须是单个建筑物或者同一建筑物出现了住宅和其他类型商品房,而且双方层高不同,才可以采用层高系数法,如果不是同一建筑物,成本就可以单独核算清楚,不需要层高系数法。


                2、层高系数法适用的是土增的全部扣除项目还是开发成本,还是仅仅适用于建安工程费?


                这个问题是有不同意见的,浙江、湖南、新疆认为只能对建安工程费适用层高系数法调整;南宁、广州认为适用于所有扣除项目;河北认为适用于开发成本(不含土地)。我个人的意见是由于层高系数主要影响的是建安部分,因此应只能适用于建安工程费,至于公共配套设施费、基础设施建造费、开发间接费等不应适用层高系数法。


                3、层高系数多少合适?


                这里也出现三种观点,浙江直接按照1.4处理,新疆税务机关只认可层高系数高于1.5的层高系数,其他地方税务机关大多数是按照实际计算出来的层高系数处理。


                不难看出,层高系数法即使是在能够认可的各省中也是存在诸多争议。


                四、不认可层高系数法的区域房企如何分摊成本?


                这是一个很复杂的问题,我仅谈谈我的观点:


                1、土地增值税清算分摊方法并不一定要和会计处理完全一样,但往往会参考会计处理方法,或者直接认可会计处理的方法;


                2、企业如果在土增清算中没有结转收入和结转成本,土增清算倾向于统一使用建筑面积法,或者土地使用总占地面积法,其他成本统统认定为共同成本适用建筑面积法。


                3、成本分摊的前提是共同成本,意味着如果是直接成本则不需要分摊,直接归入成本对象即可,只有共同成本才需要分摊,什么是直接成本,什么是共同成本实务中是需要财务人员认真判断和设计的。


                4、如果财务人员已经做了真实合理的成本分摊,客观的分摊了各项成本,土增清算当然可以采信并直接使用相关数据。


                来源:财税聚焦  作者:李舟


                以下补充内容:


                五、各省的规定


                01、浙江的规定


                《关于土地增值税若干政策问题的公告》(浙江省地方税务局公告2014年第16号)


                对多个清算单位或不同类型开发产品共同发生的建筑安装工程费,在按建筑面积法计算分摊时,对超标准层高可售房产应按以下方法计算:对层高高于4.5米(含4.5米)低于6米的,其可售建筑面积按1.5倍计算;对层高高于6米(含6米)的,其可售建筑面积按2倍计算。


                02、广州的规定


                《关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函[2013]179号)


                对兼有住宅和非住宅的综合开发项目在计算分配扣除项目金额时,应对剔除自用和出租后的可售非住宅(含剔除自用和出租后的已售和未售)面积整体乘以1.4系数进行分摊计算。


                03、广西的规定


                《关于土地增值税清算若干政策问题的通知》(南地税发[2008]310号)


                关于采用层高系数法计算分摊扣除项目金额中,纳税人同一项目中住宅有多种层高高度时如何确定层高系数标准的问题,在采用层高系数法计算分摊扣除项目金额中,纳税人同一项目中住宅有多种层高高度时,以纳税人该项目中层高面积比重最大的住宅层高作为系数1。


                《关于土地增值税清算若干政策问题的通知》(南地税发[2008]221号)


                层高系数建筑面积分摊法具体计算口径和步骤如下:


                (一)计算层高系数


                在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中,选取住宅层高为基数,设定为1;层高低于住宅的,以1为系数;其他类别用房层高高于住宅层高的,按其他类别用房层高与住宅层高之比,计算出其层高系数。


                某类型用房层高系数=该类型用房层高÷住宅层高


                (二)计算层高系数面积


                1.总层高系数面积=∑(某类型用房层高系数×某类型用房可售建筑面积)


                2.某类型用房已售部分的层高系数面积=某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积


                (三)计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本


                某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷总层高系数面积×某类型用房已售部分的层高系数面积


                04、河北的规定


                《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》


                对于同一建筑物中包含不同类型房地产的,可以采用层高系数建筑面积法计算分摊。


                05、湖南的规定


                《关于进一步规范土地增值税管理的公告》(湖南省地方税务局公告2014年第7号)


                关于住宅与商业用房的成本扣除问题


                单栋建筑物既有住宅又有商业用房的,商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。


                商业用房层高系数=商业用房平均层高/住宅平均层高


                《关于发布<益阳市地方税务局土地增值税管理办法>的公告》(益阳市地方税务局公告2014年第5号)


                第三十二条对纳税人开发的同一项目中既包含住宅,又包含商业用房的,商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。具体计算方法和步骤如下:


                (一)计算层高系数


                在同一项目中,选取住宅层高为基数,设定为1;层高低于住宅的,以1为系数。


                商业用房层高系数=商业用房平均层高÷住宅平均层高


                (二)计算层高系数面积


                1、总层高系数面积=∑(商业用房层高系数×商业用房可售建筑面积)


                2、商业用房已售部分的层高系数面积=商业用房层高系数×商业用房已售建筑面积


                (三)计算商业用房已售部分可分摊的房地产开发成本


                商业用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷总层高系数面积×商业用房已售部分的层高系数面积


                06、新疆的规定


                《关于明确土地增值税相关问题的公告》(新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号)


                清算单位中既有住宅又有商业用房的,商业用房建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整,其余扣除项目成本不得按层高系数调整。


                商业用房层高系数小于1.5的,其建筑安装工程费不予调整。


                商业用房层高系数=商业用房单层层高/单层住宅层高


                07、内蒙古的规定


                《关于进一步明确土地增值税有关政策的通知》(内地税字[2014]159号)


                单栋建筑物既有住宅又有商业用房的,商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。


                商业用房层高系数=商业用房平均层高/住宅平均层


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