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            1. 回遷房應按正常銷售確認收入
              發文時間:2021-10-28
              作者:陽新芽
              來源:投拓狗日記
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              回遷安置中,視同銷售收入等于視同銷售成本,不用交視同銷售所得和土增稅?


                昨天公眾號有人問了個問題:“回遷安置中,視同銷售收入等于視同銷售成本,那不是等于不用交視同銷售所得和土增稅?”


                我不知道大家有沒有聽懂這哥們的意思。


                打個比方,“拆一還一”100㎡,市場價值100萬,那么確認視同銷售收入100萬,拆遷補償成本也是100萬,暫不考慮流轉稅,他認為,企業所得稅=(100-100)×20%=0


                其實,還真不少人有這樣的疑問,但這是不對的!


                因為視同銷售所確認的拆遷補償成本是要分攤到整個項目,而不只是分攤到安置的這部分!


                有點繞口,沒有關系,我們來看一個案例!


                【案例】登山哥是一家房地產開發企業,2018年南都縣政府招商引資的原因,登山哥與當地皮革廠簽定了合同。合同約定,對皮革廠進行拆遷,建設商住項目,總可售面積10萬方,建成后其中3萬方返還給皮革廠,除此外沒有支出其它土地款,請計算視同銷售所得!


                該項目開發產品的成本構成為:


                1、土地征用費用及拆遷補償費0萬元;


                2、前期工程費1000萬元;


                3、建筑安裝工程費1500萬元


                4、基礎設施建設費3000萬元;


                5、公共配套設施費800萬元;


                6、開發間接費200萬元。


                總成本為2000萬元,總可售面積為10萬㎡。單位成本2000元/㎡。該縣同類項目平均售價為6000元/㎡。


                我們先來回顧一下國稅發[2006]187號文規定:


                房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按規定確認收入,同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款,計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款,應抵減本項目拆遷補償費。


                該計算如下過程如下:


                1、支付建筑施工等其它開發成本2000萬元。


                2、拆遷補償費支出=30000×6000=18000萬元


                注意∶這里的拆遷補償費不能認為只是拆遷戶30000平方米的,而是整個樓盤的。需要在總可售面積10萬平方米中分攤。


                3、視同銷售收入=30000×6000=18000萬元


                4、單位可售面積計稅成本=(20000+18000)÷100000=3800元/平方米


                注意∶其中10萬平方米是作為總的建筑面積計算的,不能以7萬元平方米作為分母


                5、視同銷售成本=3800×30000=11400萬元


                6、視同銷售所得=18000-11400=6600萬元


                從該案例可以看到,視同銷售部分——收入并不等于成本,依然要繳納企業所得稅,和土地增值稅。因為視同銷售的成本不僅是安置房的成本,而是要分攤到整個項目,即拆遷安置的部分和非安置的部分!


                同樣道理,如果是用購置房屋來拆遷安置同樣會產生視同銷售所得。將購房支出直接計入拆遷補償費處理時,同樣拆遷補償費需要分攤,不能簡單地理解為收入等于成本,沒有土地增值稅。


              我要補充
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              回遷房土增稅視同銷售收入如何確定

              2020年11月13日《中國稅務報》刊登了一篇稅局人士寫的關于回遷房視同銷售的文章,名為《確定回遷房視同銷售收入:找準價格確認的參照年度是關鍵》,其核心觀點是《拆遷產權調換協議書》意味著回遷業主已向開發商支付了置換新房的全部款項(不含退補面積差),所以回遷房土增稅視同銷售收入所謂“同一年度”應為《拆遷產權調換協議書》簽訂的當年,由于房價的慣性上漲,如此確認的土增稅視同銷售收入及對等確認的拆遷補償費都將偏低,由于房開企業20%加計扣除及三費計算基數的意向,將導致納稅人土增清算稅負加重。從現行稅收政策來看,筆者不贊同上述文章的意見。


                關于回遷房土增稅視同銷售的稅收政策主要見于《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)及《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號),主要條文摘抄如下:


                一、220號文


                六、關于拆遷安置土地增值稅計算問題


                (一)房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第三條第(一)款規定確認收入,同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款,計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款,應抵減本項目拆遷補償費。


                (二)開發企業采取異地安置,異地安置的房屋屬于自行開發建造的,房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第(一)款的規定計算,計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的,以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。


                (三)貨幣安置拆遷的,房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。


                二、187號文


                三、非直接銷售和自用房地產的收入確定


                (一)房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認:


                1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;


                2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。


                220號文關于自行開發建造的回遷房房屋價值確認直接援引國稅發[2006]187號第三條第(一)款的規定,即“發生所有權轉移時”應視同銷售房地產,這里就有個分歧了,毫無疑問“發生所有權轉移時”是視同銷售收入確認的時點,但是否是視同銷售價格確認的時點?這點如果從通常理解來看是毫無疑問的,“發生所有權轉移時”顯然和“同一年度”是一個語境的前后部分,應當認為“同一年度”就是“發生所有權轉移時”的當年;如立法者原意是非同一年,那么關于“同一年度”未加任何解釋、未與“發生所有權轉移時”區別是顯然不妥的;退一萬步說,就算立法原意是度”并非“發生所有權轉移時”的年度,按照文義解釋的原則,也不宜在條文外腦補所謂背景去過度解釋了。因此從稅法原文來看,自行開發建造的回遷房土增稅視同銷售收入的時點就是發生所有權轉移時的同一年度。如此解釋即符合稅收文件的本身表述,通常有利于納稅人(稅法條文文義有歧義時,通常應采取有利于納稅人的解釋),因此更為妥當。


                187號文的邏輯認為所有權轉移時交易雙方實現了經濟利益的交換,因此以產權轉移時而非簽約時作為收入確認時點。這個邏輯在三大稅種中皆得到了體現,如《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)的“(4)納稅人發生本辦法第十四條規定情形的(視同銷售服務、無形資產或者不動產),其納稅義務發生時間為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天”,又如《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發[2009]31號)的“企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為,應視同銷售,于開發產品所有權或使用權轉移,或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現”。


                撇開現行稅收文件來看,《中國稅務報》原文作者的觀點是有相當合理性的。以正常住宅預售及交付為例,如購房人A按3萬/平預售價簽約購買,實際交房及辦產權時單價可能已經漲到4萬/平,此時稅務機關仍舊按3萬/平確認開發商的收入;但如果購房人B購買的是現房,則稅務機關會按4萬/平的現售價格確認收入。所以價格/收入的高低與實物無關,關鍵在于銷售/利益交換達成的時點。所謂回遷房是貨幣拆遷補償的一種替代(當然實務中存在貨幣補償標準顯著偏低,系人為壓低貨幣補償標準,引導選擇實物還建,可能導致貨幣補償標準不具有可比性的問題),或者拆遷補償的其中一個選項,回遷房是以實物(回遷房)來換取簽拆補協議時被拆遷人的利益,一般認為簽約時雙方就完成了利益交換,或者交易已經達成,后續交易標的的價格波動是一種市場行為,與交易本身無關。如按照這個理解,《中國稅務報》原文的觀點是更為合理的。但在稅收政策沒有變更前,作為一個理性的經濟人納稅人應采取對自身有利的解釋。


                如果按拆補協議簽約時來確認回遷房的視同銷售收入,實務中會有一個普遍性的問題,拆遷一般都是先拆后建,回遷的都是期房,因此不大可能有本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格,會導致價格的確認交產權轉移時復雜一些。需要說明的是,拆補協議中規定的退補面積差單價被部分稅務機關用于確定補償面積的單價,筆者認為是有很大問題的,上述補面積差單價通常都會交公允價有明顯偏差,因為退補的面積往往有限,或有所限制,并非通常意義的雙方協商一致的交易價格,而是特定范圍內的優惠折讓價,如采用補面積差單價作為回遷房視同銷售收入確認的基礎,可能導致數據的失真或不合理。


                實際稅收征管中,管增值稅的流轉稅部門和管土增的財行稅部門對于回遷房視同銷售收入的價值取向完全相反,增值稅希望收入高,土增稅希望收入低,可能導致不同稅務部門的認定的結果存在較大差異,所謂甘蔗不能兩頭甜,這種差異是極其不合理的。


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